不動産法律系列 確保預售屋、新成屋解約權益

自從中央銀行祭出史上最嚴厲的打炒房限貸政策之後，房地産市場便掀起一番波折，各地因房屋貸款限制、貸不下來的購屋解約糾紛也層出不窮，然而購買新成屋或預售屋都是總價金額相當高的交易，如果要解約勢必涉及高額的違約金或解約金，事關購屋者的權益，民眾一定要仔細瞭解！

一、簽約前反悔，訂金全數取回
不論你是購買新成屋、或預售屋建案，只要還沒有完成買賣簽約，都可以把先前你交出去的訂金全數拿回來。換句話說，所謂的「違約金」或「解約金」都是簽完買賣契約才會發生，如果還沒有完成簽約，買方不必付任何的違約金給賣方或建商，先前付出去的訂金當然可以全部拿回來。

▲買房子只要還沒有完成簽約，前面付出去的小訂、大訂等等訂金都可以全部拿回來。

二、沒有審閱期，契約無效
根據內政部的規定，民眾在買賣不動產簽約前，不管有沒有先付出訂金，都享有至少「5天」的買賣契約審閱期，讓民眾有時間好好看清楚契約裡重要的條文；換句話說，如果預售屋建商、新成屋賣方沒有給足買方至少5天的契約審閱期，買方日後可以用此理由無條件解約、免付解約金。

三、解約金最高是總價15％
現在史上最嚴厲的限貸令出來之後，有的民眾認為房價會下跌、先前買的預售屋買貴了、或是擔心新成屋的房貸辦不下來而想要解約，此時就要先算一算解約金額。根據內政部頒布的《預售屋買賣定型化契約》註明：解約金最高為房屋總價的15%。舉例如果購屋總價是1000萬元，解約金最高要付到150萬元。

▲購買預售屋之前，應該要先仔細詳讀內政部頒布的《預售屋買賣定型化契約》。

四、不足15％時，不能再追加
如果買方已經付出去的款項不到總價的15%，解約時也不必補足解約金到總價的15％。例如前面的例子，如果已經付給建商100萬元的簽約金、工程款，和建商解約時，不必再付50萬元的解約金給建商就能解約。

五、15％解約金比例不是鐵板一塊
值得注意的是，這個「總價15％」的解約金並不是鐵板一塊、完全不能減少的。舉例一：當初和建商簽約時，你可以和建商議定「雙方解約金訂為買賣總價的10％」，只要買賣雙方都同意就行了。


▲買賣不動産的解約金比例，並非不可調整，而是可以由雙方共同議定而成。

舉例二：如果簽約後想解約，而你遇到的是六親不認、硬要把15％解約金比例「收好、收滿」的賣方時，該怎麼辦？別擔心，根據民法第252條：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」所以假設你無力負擔限貸令下的房屋貸款、又覺得買賣房屋的解約金太高時，可以向法院訴請酌減這個解約金額，法官會參酌你的家庭情況、經濟條件等因素，或許就裁決出比較低的解約金。